Идиллия стала доступнее

Красноярский рынок коттеджных поселков, как и в большинстве городов-миллионников,  начал формироваться в начале 2000-ых. Строительные компании выкупали участки в пригородах, привлекали инвесторов. Потенциальными покупателями коттеджей в таких поселках выступали, как правило, только состоятельные люди, средний класс, вкладывался в покупку дачных участков.

Ситуация на рынке начала качественно меняться после 2010 г. Пережив падение спроса, девелоперы начали разрабатывать предложения для горожан среднего и чуть выше среднего достатка. Некоторые игроки даже переработали свои проекты поселков, адаптировав их под массовый сегмент. Также в пригороде Красноярска появились поселки с домами эконом-сегмента, стоимость которых равна цене квартиры в городе. В результате, в 2012 г. спрос на объекты в коттеджных поселках, расположенных в пригороде Красноярска, начал расти. Причем, положительные изменения отмечают как застройщики домов средней ценовой категории, так и коттеджей премиум-класса.

«Спрос однозначно вырос. Продаем примерно по два участка в неделю. Для сравнения, осенью-зимой были те же два участка, но в месяц. При неизменных ценах», - рассказывает «ДК» директор по развитию девелоперской компании «Горизонт» Михаил Паршков.

«У нас в поселке уже очень многое построено за последний год, и сейчас заключается больше договоров. В основном покупатели - это те люди, которые знают нас давно, но только сейчас «созрели» присоединиться к нашему проекту», - добавляет руководитель проекта деревни «Шамони» Иван Молтянский.

Дом вместо квартиры

По данным краевого министерства строительства и архитектуры, на территории региона в 2011 году было введено в эксплуатацию более 350 тыс. кв.м. «малоэтажки». «На территории края осуществляется строительство малоэтажного жилья более чем на 30 площадках. Самые крупные из них - поселки коттеджного типа: «Новалэнд», «Удачный»,  «Видный», «Новая Элита»,  «Еловый», «Михайловский», «Горизонт», «Шамони» и др.», - поясняет «ДК» министр строительства и архитектуры края Владимир Цапалин. Большинство этих площадок находится в пригороде Красноярска. Средняя площадь коттеджей в таких поселках не превышает 200 кв. м., и чаще варьируется в вилке 120-170 «квадратов». К таким домам прилагается участок в 10-12 соток. Стоимость готовых домов на красноярском рынке начинается от 2,5-3 млн руб. За эти деньги покупатель получит «коробку» коттеджа и минимальный участок земли - 6 соток. Ему останется сделать ремонт и благоустроить территорию участка. Цена за коттедж с чистовой отделкой площадью от 100 кв. м. составит уже 4-4,5 млн руб.
«Самое востребованное жильё - эконом-класса, с небольшим участком. Запросы у всех разные, но многие отталкиваются от варианта «продажа своей квартиры плюс небольшая доплата». Этот вариант реален», - отмечает Михаил Паршков. По словам Ивана Молтянского, самый покупаемый дом в поселке «Шамони» - коттедж площадью 204 кв.м., с земельным участком до 14 соток, стоимостью 11,6 млн руб.

Еще одна возможность для желающих  переехать в малоэтажный микрорайон с зеленой зоной – приобретение таунхауса. Этот формат наиболее востребован потребителями среднего класса. «После кризиса люди не в состоянии покупать большие дома, - комментирует генеральный директор компании «Корпорация «ИНКОМ-Сосны-Красноярск» Александр Горностаев. - В связи с этим мы внесли изменения в проект «Удачный», уменьшили площадь в домах средней этажности, увеличили количество квартир в доме. Строим не одну квартиру на этаже, а 3-4 площадью от 60 до 170 кв. м. Средняя цена одного кв. м в «Удачном» аналогична цене «квадрата» в городе – 53 тыс. руб. Спрос на это предложение достаточный».

Во многом девелоперы идут навстречу покупателю, чтобы вернуть уже вложенные средства. Значительная доля инвестиций уходит на приобретение земли и подведение коммуникаций к строительной площадке. «В концепции «земля плюс дом» цена складывается из стоимости земельного участка, затрат на перевод сельхозугодий в категорию ИЖС, прокладку дорог, установку подстанций, прокладку подземных коммуникаций, организацию поста охраны. И, конечно, из стоимости самого строительства. В процентах эти две части составляют 60 на 40», - подсчитывает г-н Паршков.

Содержание дома в среднем в два раза дороже содержания городской квартиры. Жильцы поселков платят не только за коммунальные услуги, но и за комфортное благоустройство, дороги, вывоз мусора, чистоту на улицах и т.д. Тарифы в каждом поселке рассчитываются индивидуально. Например, в «Удачном» и «Соснах» стоимость услуг управляющей компании составляет 39 руб. за 1 кв. м. дома.

Сделай сам

По словам участников рынка, готовые дома в пригороде Красноярска пользуются спросом только в том случае, если поселок отвечает ряду условий. А именно – находится в красивом, экологически чистом месте недалеко от города, имеет централизованные коммунальные сети, качественные дороги, социальные объекты (как правило, в первую очередь требуется детский сад), оборудованные детскую и спортивную площадки, организованную систему охраны. Каждый застройщик решает проблему соответствия этим критериям по-разному. Одних от затрат на строительство детсада спасает тесное соседство с городом, другие для привлечения клиентов не только строят социальную инфраструктуру, но  планируют дополнительные объекты – горнолыжную трассу («Шамони»), торговые центры («Удачный»), стадион, фитнес-центр с бассейном («Новалэнд») и др. Впрочем, есть мнение, что суть не в постройках. «Выбор удачного места - это основополагающее в загородном проживании, - считает г-н Молтянский. - Клиенту надо приехать и понять – его это или нет. Какова роза ветров, экология, как встаёт и садится солнце зимой и летом, есть ли рядом лес. Место – вот, что важно, а дом может построить любой».

В вопросе требований к дому красноярские застройщики демонстрируют максимальную гибкость в переговорах с клиентом. Готовы согласовывать варианты строительства, фасадов, отделки. В некоторых поселках инвестор может построить дом сам. Такое предложение весьма востребовано. «В моей практике при наличии готовой и хорошей инфраструктуры подавляющее большинство предпочитает строиться самостоятельно», - говорит Михаил Паршков.

Такие клиенты сами выбирают, как, из чего и за сколько возводить свой дом. Выбор стройматериалов и технологий в крае достаточно большой. Для малоэтажного строительства в регионе производится полный набор конструктивных элементов. Традиционные материалы: кирпич, пено-, газобетонные блоки, калиброванное бревно и клееный брус, деревянно-каркасные конструкции. Кроме того, предлагаются элементы несъемной опалубки для строительства жилья по технологии «Эко-дом».

Две зоны роста

Бум малоэтажного строительства в пригороде Красноярска не за горами, считают местные застройщики. Этот сегмент не насыщен, есть свободные ниши. Будущее за качественными проектами, ориентированными на состоятельных людей и представителей среднего класса, полагают эксперты. «Малогабаритное жилье – это временное явление. Через некоторое время рынок восстановится, и вновь будут покупаться большие квартиры и коттеджы в экологически чистой зоне, - считает Александр Горностаев. - Загородное жилье было и будет востребовано, люди стремятся за город. Это обыкновенное человеческое желание – уехать от шума и суеты поближе к природе». 

По словам Ивана Молтянского, рынок загородной недвижимости в Красноярске только начинает формироваться, цены на достойные объекты растут. Пока у покупателей ценового сегмента выше среднего почти нет выбора: «Может, дом и неплохой, а окружение совсем не то, или находится он далеко от города и т.д. Если все параметры сходятся - обычно цена становится заоблачной, несколько десятков миллионов рублей. Новые проекты постоянно появляются в информационном поле, но, к сожалению, достойных внимания почти нет».

Зонами роста красноярского малоэтажного строительства могут стать два направления - микрорайон «Плодово-ягодный», находящийся в черте города (общая площадь застройки - 143 га) и микрорайон «Юго-Восточный» неподалеку от д. Минино (площадь застройки -76,8 га). По прогнозам девелоперов, именно эти площадки в ближайшее десятилетие будут обеспечивать прирост в регионе «малоэтажки».